Аренда с выкупом: определение типа договора на покупку дома без ипотеки. Действующее законодательство, принципы его работы, различные возможные формы контрактов. Налоговый режим, преимущества и недостатки операции.
L ' rent to own , rent to buy на английском языке, это дом, который покупатель покупает, платя в начале операции самую высокую сумму, а затем устанавливает окончательный выкуп , уплачивая оставшуюся сумму.
Таким образом, это метод, который позволяет арендатору приобретать недвижимость, не прибегая к формуле ипотеки , тем самым освобождая себя от ограничений и проблем, связанных с подачей заявки на ссуду в банк, которая может даже не быть предоставлена.
Аренда с выкупом: законодательство
Как уже упоминалось, термин « аренда с выкупом» определяется английским термином « rent to buy». Это договорная формула, пришедшая из Великобритании, где она уже успешно используется в течение нескольких десятилетий.
Аренда с выкупом - это договор, который определяет возможность арендатора стать владельцем движимого или недвижимого имущества по истечении срока аренды, определенного во время заключения договора.
В Италии этот договор был введен в действие Указом Sblocca Italia от 12 сентября 2021 года с целью его регулирования и разъяснения его эффективности и влияния на рынок недвижимости Италии.
Аренда с выкупом: как это работает
Формула договора предусматривает, что договор аренды предшествует договору купли-продажи . Таким образом, продажа недвижимости происходит с течением времени .
Продавец получает сумму, арендную плату, более высокую, чем при традиционной аренде, оставаясь владельцем собственности до тех пор, пока не будет выплачен окончательный баланс.
Таким образом, для арендатора, перед лицом более высокого взноса, выплачиваемого в качестве арендной платы, есть уверенность в том, что по истечении срока действия договора он станет владельцем после уплаты последней максираты.
Окончательная цена уже указана в контракте на момент заключения и не может быть изменена.
Аренда с выкупом: как рассчитывается рассрочка
Чтобы лучше понять финансовые масштабы этой инновационной формулы, необходимо уточнить, как обычно рассчитывается размер комиссии .
Поскольку это метод, который позволяет арендатору согласиться на покупку собственности в определенный срок, ставка аренды устанавливается примерно на 50% больше, чем обычная аренда.
Аренда с выкупом: возможные формулы
Есть несколько возможных форм аренды с выкупом. Посмотрим, что они из себя представляют и как развиваются.
Аренда с выкупом с возможностью выкупа в будущем
Этот тип позволяет арендатору платить арендную плату, оставаясь свободным продолжить покупку или нет в конце контракта.
Размер арендной платы немного выше, чем при традиционной аренде, и рассматривается как своего рода аванс от окончательной цены, указанной при подписании договора и не может быть изменен.
Аренда с выкупом с предварительной продажей
Эта формула используется чаще всего. Стороны подписывают два договора : договор аренды и предварительный договор купли-продажи, который уже занесен в реестры недвижимости. Транскрипция имеет максимальный срок действия 10 лет .
Два подрядчика вправе решать, обязывает ли предварительное заключение заключить сделку или арендатор примет решение о покупке или нет.
Аренда с автоматическим выкупом
Это простейшая формула : стороны соглашаются платить рассрочку аренды на определенное количество лет. По истечении срока возникает обязательство выкупа с последующей передачей права собственности на имущество после оплаты последнего взноса.
Аренда с выкупом с сохранением права собственности
Этот метод используется владельцами собственности, которые хотят иметь гарантии, если арендатор не выполняет свои обязательства.
Право собственности передается только после полной оплаты продажной цены.
Если арендатор окажется в невыполнении обязательств , продавец может потребовать расторжения договора, вернувшись к доступности собственности.
Собственник обязан вернуть часть полученных сумм ; размер устанавливается по соглашению сторон или решается судьей.
Аренда с выкупом: налоговый режим
Налоговый режим данного конкретного вида договора является то же самое , что и у нормального в договоре аренды . Таким образом, применяется обычное налогообложение при аренде недвижимости.
Режим НДС
В случае сделки между двумя физическими лицами комиссия не облагается НДС, как и при обычной аренде.
Если же, с другой стороны, арендодателем является строительная или реставрационная компания , ставки необходимо учитывать в зависимости от типа подрядчика. То же самое рассуждение существует и в том случае, если свойство предназначено для инструментального использования, поэтому его можно резюмировать следующим образом:
- 4% НДС, если арендатор заявляет, что соответствует требованиям для первого дома; кроме того, недвижимость не должна быть отнесена к категориям земельной книги A / 1, A / 8 и A / 9.
- 10% НДС для недвижимости с той же классификацией в земельном кадастре, что и те, которые могут воспользоваться субсидией на первое жилье
- НДС 22% для объектов, относящихся к кадастровым категориям A / 1, A / 8 и A / 9, а также для инструментальных объектов.
Регистрационный налог
Регистрация налог аренды договора определяется путем режима НДС , который применяется , то есть:
- Авансовые платежи облагаются НДС в размере 200 евро.
- Авансовые платежи за жилую недвижимость, освобожденную от НДС в размере 2%
- Авансовые платежи облагаются НДС по явному выбору продавца фиксированной мерой в размере 67 евро в случае контракта, предусмотренного частным соглашением, 200 евро, если контракт предусматривается заверенным частным соглашением или в публичной форме.
Для инструментальной собственности регистрационный налог всегда равен 1%.
Сумма выплачена полностью
Следует уточнить, что для сумм, уплаченных в остатке по сделке купли-продажи, налоговая база, по которой следует применять налог, определяется типом продавца.
Если он работает в деловом режиме, налоговая база для применения налога определяется разницей между:
- цена имущества, установленная при подписании договора
- сумма авансовых платежей, уплаченных до этого момента.
Следовательно, арендная плата, собранная до этого момента, не учитывается.
На покупку и продажу сделок , которые происходят за пределами режима НДС , в течение первых домов или других видов недвижимости, требуют , чтобы налог установлен в:
- фиксированный регистрационный сбор в размере 200 евро
- налог на ипотеку 1%
- кадастровый налог 3%
Если, с другой стороны, здание имеет инструментальный типа :
- регистрационный налог составляет 2% (первый дом) или 9% (другой тип собственности)
- налог на ипотеку 50 евро для любого типа недвижимости
- кадастровый налог 50 евро за любой тип недвижимости
Аренда с выкупом: стоит ли?
Чтобы понять, может ли вложение оказаться выгодной сделкой или, в конечном итоге, неудачным финансовым выбором, необходимо указать на плюсы и минусы операции.
Преимущества аренды с выкупом
- арендатор может приобрести недвижимость, не прибегая к классической формуле банковского кредита;
- арендатор не платит ИДУ и другие налоги, которые взимаются с владельцев собственности, пока не произойдет выкуп;
- цена остается фиксированной на весь срок сделки;
- арендатор защищен от повышения цен на рынке недвижимости;
- для арендодателя гарантия не пострадать от падения цен на рынке недвижимости;
- арендодателю гарантируется доход, превышающий обычную арендную плату, на весь срок действия контракта;
- у арендодателя есть очень сильные гарантии относительно продажи, поскольку арендатор, если он не осуществит выкуп, потеряет уплаченные суммы.
Недостатки аренды с выкупом
- в случае покупки напрямую у строительной компании, если она не удалась, уплаченные суммы были бы потеряны (для этого лучше обезопасить себя поручителем);
- меньшая защита в случае банкротства строительной компании по сравнению с кредиторами;
- продавец не может пользоваться повышением стоимости дома;
- уменьшение стоимости дома не приводит к снижению арендной платы для арендатора.